二手房挂牌量回升 供求联动欲取“小金九”

文/上海中原研究咨询部

每年楼市传统旺季，上海全市二手房挂牌量即持续下降，今年逢楼市调控，楼市表象与往年略有不同。就网上房地产的二手住宅挂牌套数，7月30日全市二手房挂牌量为138807套，8月30日该数据为129800套，随着市场消化，挂牌量不断消减。而进入9月份之后却出现反转回升，第一个周末挂牌量就回升到135366套。综合眼下刚性需求的持续放量，局部二手房市场正呈现出供求两旺的局面。在一些成长性比较好的片区，凭借地铁等要素吸引着自住需求，中小户型更是其中的主角。

上海中原研究咨询部高级研究经理马冀表示，上海二手房市场成交量自7月中下旬出现反弹行情，同期政府宏观调控力度不减，目前绝大多数银行已停止对第三套房放贷，公积金方面也不能进行装修贷款。但这些政策短期内对楼市交投影响尚未显现，二手房市场更是在交易回暖的同时惜售心态抬头。尽管目前市场挂牌量相对充足，然而优质房源价格依然高高在上，市场价或低于市场价的成交主要来自于条件欠佳的物业，而性价比物业的紧俏最终或使得市场成交增速放缓。面对“金九银十”，一手市场蓄势集中供应，来自市场供应的竞争压力，部分二手房业主或放低姿态。二手房挂牌量回升是一个信号，楼市存在出现“小金九”的机会。

一般而言，刚性需求置业大多会选择性价比较高的成熟自住区域，譬如传统居住大区宝山以及闵行。随着近几年轨道交通的陆续开通，大大提高了业主出行便捷度，因此周边市场的二手房价格也突显优势。首先就宝山区来看，市场调控初期板块二手房开始下降，同时也释放出来大量投资客抛出的物业，性价比非常高，同时有一定的议价。其中宝山共康板块、泗塘板块由于受到轨道交通1号线和7号线的支撑，备受市场关注，市场交投也比其他板块更显活跃。共康、泗塘板块位于宝山区的南部，板块内有共和公园和华师大宝山试验学校，另外有一些沿街商业，板块整体配套略显匮乏，板块物业也以公房为主，唯一在售新盘和欣国际花园，二手房价格25000元/平方米。区域二手房市市场成交结构中，总价在90万以下的公房占整体成交量的67%，200万以上的物业成交基本没有。其中比较活跃的二手房主要是在轨道交通1号线呼兰路站和通河新村站的老式公房，部分公房有购房退税优惠。成交面积集中在60-80平方米的两房，二手房价格在16000-19000元/平方米，总价基本在100-140万元之间。目前二手房价格随着板块刚性需求的快速吸纳，供应量略显紧张，成交价格止跌回稳。

另外，闵行区也是刚性需求比较关注的区域，区域依托大虹桥枢纽，便捷的出行也为二手房带来了一定的活跃度。其中区域内的莘庄板块，受到配套成熟完善，出行便捷影响，吸引不少自住买家关注。板块内的轨道交通1号线也成为通往市中心的重要交通枢纽。板块位于七宝板块和颛桥板块之间，仅公园绿地面积就达到485.33万平方米。板块二手房受到低价大体量盘上海康城和新梅花苑支撑，一直保持着较大的市场供应量。从近来的挂牌价格来看，板块内供应较为充裕的次新楼盘挂牌价格在12000-16000元/平方米之间。目前在改善型置业的推动下，板块二手房成交量开始反弹，也是当前二手房价格出现上升势头的主要原因，而二手房总价在100-200万的物业为板块成交重头。