租售两相宜 小户型市场优势地位稳固

文/上海中原研究咨询部

从上海中原最新市场统计数据显示，近期上海二手房市场成交量逐步攀高，月环比上涨幅度基本保持30%左右。新政被市场有效消化之后，曾经稳固僵局已经明显松动，前期积压的刚性需求入市意愿十分强烈。从其经济能力的角度出发，小户型走俏是一种必然。

上海中原研究咨询部高级研究经理马冀表示，由于近期信贷政策的一再收紧，而目前二手房市场价格调整有限，因而更多的置业需求客户则把目光转向了小户型市场，从近两个月90平米以下户型成交占比统计看，提升幅度超过20个百分点。楼市新政调控，一方面挤压了改善及投资需求进场，形成的巨大心理压力也阻碍了大量的刚性自住需求的释放。由于商业银行及公积金按揭政策日益趋紧，在自住需求占主导的交易回暖初期，合理总价是小户型在僵局破冰过程中一路走俏的最核心要素。

买卖重新活跃  跳价无碍成交

近一个月，二手房市场的受关注度明显增加，大量刚性需求在长时间观望后，快速进入市场。根据中原各家门店了解到，8月份成交量回升明显，是新政以来成交较为不错的一个月。目前二手市场较好是因为有购房需求的在楼市调整前期所积压的买家慢慢开始释放，尤其是刚性需求的买家。上海中原川沙地区门店业务人员表示，之前3个月每月成交一单已经相当不错了，现在基本一个月有4单左右。传统自住型闸北业务人员也同样表示，近期带看量多的时候一天在10人次左右，还有部分求房的买家直接在小区里面发放求房的传单，市场高潮仿佛就要来到。

在成交方面，2个不同区域的业务员都提到了小户型近期比较热销，无论自住型的买家或是炒家都在盯着小户型房源。川沙地区公房的价格原本在1.1-1.2万元/平方米，在需求释放的过程中，小户型一路走俏，价格已经涨了1000-2000元/平方米，有些房东还不停的跳价。某套55平方米的小户型以70万元挂牌1天后，就跳了2万元，并被另一个炒家买下。目前50-60平方米的房源最受欢迎。

租售流转灵活  部分房东坐等涨价

市场成交量回升，房源带看大幅增加，让大部分房东对后市充满信心。一些手持多套房产的房东表示，目前的市场对卖家有利，不到心理价位不出手。更有一部分持有品质较高房源的房东表示，目前的形势来看，短期内心理价位还不太可能实现，不妨边收租金边观望，小面积物业租赁操作也比较灵活。即便有买家要买，租赁的违约金也可以转移到房价中，对自己没什么损失。业务员小李表示，近期风向变得很快，目前似乎一切因素都有利房东，买家已经变得很被动，没有什么筹码去和房东谈。特别是一些炒房客，对谈判态度比较冷淡。据上海中原二手门店反映，目前区域小户型毛坯房租金在1000元/月左右，带全配装修则要1800-2000元/月。就60-70万元的总价来说，租金回报率尚可接受，助长了部分房东坐等涨价。