2010年08月上海中原二手房租赁市场总结报告

文/上海中原地产研究咨询部

据上海中原样本监测数据显示，上海全市二手房的租金价格延续上涨态势。8月份平均租金为42元/平方米（3610元/月），较7月份环比上涨3.9%，而成交套数和上月比下降18.21%，整体租赁市场呈现出量跌价升态势。其中中低端物业租金为32元/平方米，较上月环比上涨10%，成交量环比减少4.2%；而高端物业租金为59.14元/平方米，较上月上涨6.3%，成交量环比减少38%。从各区域来看，月度租赁套数居前三位的区域分别为浦东、普陀和宝山，依次占比为20%、11%和10%。从区域分布上看，中低端物业集中的松江、普陀和虹口成交量也处于全市领跌区域，而传统居住大区闸北的成交量较上月增加31%；高端物业中除卢湾和静安的成交量出现非常明显的下降外，黄浦相比上月略显活跃，成交量出现16%的增加。从租金上看，除中心区域高端物业集中的黄浦、卢湾和徐汇以及别墅较为集中的青浦有所下跌之外，其他区域租金均呈现出上涨态势，其中除青浦本月成交结构中以低端物业为主，因此租金出现拉低，而其他区域属于市场波动。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，8月份上海整体租赁市场尽管交易水平大幅下滑，但价格保持稳定向上，连续几个月来的上扬惯性仍未消失。学生毕业潮、世博潮都开始出现消费轮换，而开学潮则引导部分学区房走俏，高房价对租赁市场的压迫效应难有消散。暑期结束之后，世博潮将暂有回落，租赁市场需求压力会有小幅减弱，租金持续的高昂走势自然面临松动。需求方面有可能维系当前的下滑局势，但降幅将大幅收紧，同时不排除持平的可能。

高端物业需求减弱 租金逐渐平稳

从中原地产监测数据来看，8月份中心区域租赁市场整体开始逐渐走平，局部涨跌互现。其中黄浦和静安的成交量与上月比均有所增加，但成交价格方面，黄浦环比下跌4%，而静安环比上扬12%。究其原因，黄浦区主要是一些暑期度假观博人员，随着假期的结束退租离开，此类短租物业转为长租投放市场，租金定位有所下探。例如，世博辐射区域的耀江花园，面积103.4平方米的两房，租金由上月7000元/月下降至6000元/月，降幅达到14%；另外，南黄浦板块的振兴大楼，面积在45平方米一室一厅，上月租金3300元/月，本月租金随着供应的小幅增加，租金开始走弱，环比下跌15%。静安区的成交量主要集中在南静安板块，目前板块成交量除部分购房计划搁浅客户之外大部分来自学区房需求。随着学校即将开学，需求也开始增加，导致物业租金出现上扬。例如，本月成交比较活跃的国际丽都城，面积在120平方米左右的两房，租金由上月12000元/月上涨至15000元/月，涨幅达到25%。另外，中端物业新福康里涨幅也比较大，面积在87平方米的两房，本月租金6500元/月，较上月5000元/月涨幅达到30%。

中低端市场供需放大 租金继续攀升

中低端物业本期在学区房的支撑下依然保持一定的成交量，而且租金普遍上涨。闸北的成交量增幅处于全市领先位置。闸北区中小学校比较密集，主要分布在大宁板块。例如板块活跃楼盘佳宁花园，面积在100平方米左右的2房，租金4300元/月，较上月环比涨幅26%。另外，歌林春天、嘉利明珠城等，均较受市场欢迎。面积100平方米的老式公房租金在3600元/月，环比上月涨幅达到30%左右，此类房源集中的快乐家园、上大东村等都比较受市场关注。

8月份，宝山区也租金涨幅较大十分抢眼，虽然成交量有所下但租金涨幅达到20%。宝山区近期租赁交易主要是依托轨道交通7号线、8号线和1号线沿线的轨交房，特别是共康、泗塘板块。由于轨道交通7号线和1号线均在板块辐射范围内，便捷的交通和高性价比的租金使得板块物业需求量比较大。例如，宝宸怡景园，面积89平方米的两房租金3500元/月，较上月上涨17%；老式公房中，淞南七村，46平方米的一房，目前租金在1700元/月，租金较上月涨幅13%。板块受到购房客户过渡，小户型需求量较大，供应略显紧张，这也是租金走俏的重要要原因。