2010年08月上海中原二手房买卖市场总结报告

文/上海中原地产研究咨询部

受到刚性需求的带动，改善需求也开始积极入市，8月份上海全市二手房成交量继续攀升。据上海中原样本数据监测显示，8月上海中原全市二手房成交套数环比上涨65%，成交均价为22450元/平方米，较上月上扬2.5%。从成交结构看，总价在100万以下、100-200万、200-300万、300万以上二手房成交套数占比分别为25%、44%、16%和15%，其中100万以下的低端物业成交量较上月减少2%，而300万以上的高端物业较上月增加4%。从区域方面看，全市成交套数名列三甲的区域分别是浦东、宝山和闵行分别占整体成交总量的28%、15%和9%，其中本月宝山区的成交量增长明显，占比较上月增加4个百分点。

中原二手成交样本数据显示，8月份全市各区成交量均出现回升，其中中心区域成交量和上月比保持稳中有升态势，其他区域的成交量攀升幅度较大。中心区域除卢湾区基于上月低迷的成交量，本月增幅位居全市首位，静安、黄浦以及长宁，成交量表现相对平稳。另外，中低端物业集中的宝山、普陀和闸北的成交量也名列前几位。8月份各区二手住宅成交均价起伏跌宕，其中松江和黄浦区均价回落较为明显。松江主要是区域内九亭板块的大量次新房低价成交影响；黄浦区本期成交主要是自住需求占到重头，中低端物业的成交拉低均价；在高端物业支撑下，静安和卢湾区的均价有所攀升；轨道交通沿线楼盘较为集中的嘉定和宝山的均价表现出不同程度的上扬。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，当前楼市交易回暖主要在于供求心态的回稳，新政后价格的调整为这一回暖提供了契机，刚性需求及部分投资客群实现局部抄底。事实上，价格调整迅速跟进交易步伐顺利反弹，不少板块都已恢复至新政前价格水平。即便有第三套房停贷等利空因素的出现，仍不能阻碍看多情绪的升温。管理层近期多次强调对楼市投机行为的遏制态度，房价非常规抬头很可能会面临严重的政策风险。不少开发商姿态放软，“识时务者为俊杰”的情绪在新房市场缓慢扩散，一手房价基准线的稳定，给二手市场提供了一个低调走量的绝佳窗口。虽然局部二手房市场再现跳价，但继续向上发展的条件并不具备，惜售信心极容易被接下来的价格停滞打破。进入9月份，二手挂牌量再度回升也印证了这一点。

中心区高端物业成交回暖，价格稳中有升。8月份二手房成交体系中，位居中心区域的高端物业成交比例明显放大。其中位于陆家嘴板块的高端物业，投资客占比较大，放盘量较为充足，近期受到刚性需求支撑交投开始活跃。据中原地产浦东陆家嘴板块分行陈经理介绍，进入8月份之后，二手房成交量出现回暖，主要是自住买家的果断入市，业主房的议价空间缩短，成交周期明显加速。板块内的主力楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江园等，议价空间基本都在5%以内。二手房价格和前几个月基本保持一致，目前二手房价格基本在50000-60000元/平方米之间。

另外，卢湾区新天地板块目前房源较为紧缺。在4月中旬新政是释放出来的供应量在7月份开始逐渐消化，置业者受到银行信贷收紧影响投资客相对较少，多为置换改善型的购房者居多。目前板块二手房市场价格在60000-80000元/平方米之间，可售房源有限，而且挂牌价格明显走高。板块内的翠湖天地、淡水湾花园等标杆楼盘价格都呈现稳中有升态势，部分楼盘涨幅超过10%。但由于惜售心态抬头，挂牌物业出现紧缺，成交受限。相比之下，长宁区的古北板块目前正处于消化旺盛时期，板块二手房价格和新政前基本一致，近期大量刚性需求入市，板块成交十分活跃，品质楼层较好物业市场去化迅速，有限的二手房挂牌供应量也开始逐渐下降。最近成交较为活跃的楼盘主要有御翠豪庭、古北瑞仕花园及华丽家族等，二手房价格基本在50000-60000元/平方米左右。

中低端物业交投活跃，局部价格明显反弹。从8月份的中原样本检测数据来看，本月位于浦东新区的川沙板块二手房成交量与上月相比略显活跃。虽然川沙地区位置较为偏远，但有轨道交通2号线延伸段的通车，使板块性价比略显突出，首次置业的刚性需求对其关注较多。由于板块去年曾经受到迪士尼乐园落户影响，部分楼盘二手房价格攀升至23000元/平方米。新政出台之后，供求心理震动较大，属于全市领跌板块，板块二手房价格降至16000-19000元/平方米。8月份在迪斯尼年底动工等利好促动下，加上楼市的回升，投资客群跟进自住需求参与抄底。板块二手房低价挂牌房源迅速被市场消化，价格目前以已经恢复到新政出台前的水平。

闸北区一直二手成交量较大的区域，板块目前成交物业主要集中在100万左右和300万左右的价位段，首次置业和改善置换为主。特别是大宁灵石公园附近次新房较为集中，目前区域二手公寓市场价格集中在28000元/平方米；老式公房价格在17000-22000元/平方米。据中原地产闸北大宁板块的周经理介绍说，由于板块内物业购买力有限，当前板块内二手房挂牌量相对充足，需求刚刚开始入市，并有少量的议价空间，但幅度在3%左右。随着成交量的活跃，业主心态也开始强势心态议价空间也逐渐下降。