供应发力房企筹谋“金九” 起步低调成交有望跟进

——中原地产·上海商品住宅市场一周行情播报（08.23-08.29）

一周点评——成交持稳供应独自反弹  中低端项目着手以价换量

本周供应延续上周的良好态势，继续呈现环比激增的局面，周度供应量位居今年最高值；成交环比微幅上扬，与前两周水平相当；供大于求态势重现。在前期调控新政陆续出台后，楼市供求量一度陷入低迷，而房价依然高位盘整，但近期还未等到房价出现明显回调，部分楼盘再度出现热销，使得交易量稳步提升；而在“金九银十”还未到来之际，供应量开始大幅反弹，冲击销售热潮意图明显。本周新增供应个数较上周增加5个，其中新盘比例占到四成；交易量暂未受新增供应带动，环比保持平稳，但仍刷新近期周度交易峰值。

本周受中外环别墅成交活跃影响，全市成交均价继续小幅攀升，依然在2万/平方米以上。二手房方面，在近期三套房贷停贷的影响下，买卖双方心态再次发生微妙变化，虽7月中下旬成交量回升，但楼市观望气氛仍未消散，三套房停贷会冲击到部分谈判交易，成交量可能出现小幅收紧。上海中原研究咨询部经理龚敏表示：本周供应发力表明大多房企已为迎接“金九”到来做好准备，而交易量并未随之明显提升则主要是由于本周三成供应集中于奉贤、金山及青浦，这些区域相对吸引力不足。从本周热销楼盘来看，位于成交之首的“大华锦绣华城”降价幅度达26%，而位于南汇的临港新城“海滨国际花城”则以低价排名第四，可见在市场低迷下惟有以价才能换量，尤其是对于既无地段又如产品特色的普通楼盘，则只能等待市场回暖大潮出现。

一周交易播报——供应连续跳升 成交表现平稳

楼盘活动

位于闵行区江桃路505号万科翡翠别墅将于8月29日推出二期升级产品，共24栋精装独栋别墅，装修标准6000元/平米。地上面积分别为360、450平米，赠送300-800平米精装花园，200-300平米毛坯地下室，以及4个车库。

位于浦东新区龙东大道3800弄30号棕榈泉花园二期在售独栋别墅，地上3层地下1层，面积480平米起，附送700-2000平米花园，每户带2个车位，售价4000万-12000千万元/套不等，仅余约10套房源，现房销售。

位于奉贤区海湾旅游区海马路4333弄佳兆业珊瑚湾目前在售公寓焦，仅剩90平米左右精装两房，可改成三房，均价12000元/平米，5层以下10000元/平米，一次性付款98折。另外还有联排别墅在售，面积196-223平米，总价308万元/套起。

位于黄浦区中华路868弄明日星城在售97平米的两房全朝南户型，以及124平米左右的三房，南北通透，均价36000元/平米，目前购房可享受99折优惠并送车位。

位于松江区九亭镇伴亭路888弄象屿名城目前在售精装修两三房，包括85-88平米两房和113、129平米三房，精装两房总价160万-170万元/套，精装三房18500元/平米。从售楼处得知，购房最高可享受20万优惠，包括最高12万元利息补贴和最高8万元置业补贴。

位于杨浦区国权北路7弄保利维拉家园目前在售房源不多，包括85平米两房和145平米三房，精装修，位于1、2楼的房源附带地下室，均价34500元/平。据售楼处介绍，现在购房，若一次性付款可享受97折优惠，贷款可享99折优惠。

位于宝山区富长路水产西路口绿地公元1860现在售104-238平米的创新联排别墅，总价300万-800万元/套，单价26000-30000元/平米。据售楼处介绍，现举行优惠活动，购房者可享受三重大礼，包括送契税、送5万元庭院装修基金、送5年物业管理费。

位于宝山区美兰湖新镇美艾路与抚远路交汇处万科琥珀臻园现在售5层花园洋房，其中1、2楼为独立叠加跃层，送庭院和70-90平米地下室，面积有171平米，总价约为430万-450万元/套，以及191平米，总价约为470万-540万元/套；3、4、5楼为大平层，无庭院和地下室，面积为155平米，总价约为320万-370万元/套。据售楼处介绍项目参加上海万科开展的优惠活动，现认购万科琥珀臻园，可享7重购房优惠，优惠总额为2.7万元。

新增项目个数增加5例，重回供大于求局面

本周全市普通商品住宅（剔除配套动迁房）新增供应面积为37.39万平方米（3399套），环比上涨124.26%，新增楼盘为15个，较上周增加5个。本周普通商品住宅（剔除配套动迁房）成交17.36万平方米（共计1560套），环比上涨0.95%。当期供求比指标为2.15：1，供求关系逆转。

图1：上海商品住宅周度供求走势（2009-2010年）