别墅交易大幅回暖 信心支撑迹象明显

——上海别墅市场点评（33）

文/上海中原研究咨询部

据上海中原研究咨询部监测数据统计，截至26日，8月份上海别墅市场成交面积7.04万平方米、302套，较之7月份同期3.70万㎡、165套的成交量分别大幅跃升90.2%、83.03%。这是4月份“新国十条”出台实施以来，上海别墅交易连续三个月下挫后的首次回升。据观察，8月份1-26日成交套数排行TOP10别墅中，只有金地格林风范城项目出现交易上的环比下滑，其他项目最弱增幅也有66.67%，市场交易被激活的势头相当明显。

五个楼盘环比7月份同期量价齐升，成为8月份别墅市场交易大幅回暖的支柱力量，其中成交排行前两位的楼盘价格增幅也居前两位。虽然泗泾颐景园之前采用了低价促销举措，但市场反馈并不积极，而只是随着市场的小幅回暖，这一价格尺度方被接受并带动起一定幅度的回调。此外，新天地荻泾花园和枫丹白露三期价格下调相对较深，楼盘成交也一改上月的平淡迅速放量。上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，尽管市场上各种各样的促销举措有蔓延趋势，但“以价换量”的做法并没有带来立即的市场回应，看起来市场交易反弹与实际的促销力度并未形成有效关联。而在价格涨跌互现的背后，信心因素起到了相当的主导作用。

 表1-1 上海别墅市场成交套数TOP10（2010.8.1~8.26）

资料来源：上海中原研究咨询部

以位于松江泗泾板块区域的销售冠军“泗泾颐景园”为例，该案供应充裕加之推盘较早，客户资源积累相对充足，在市场上。从最近三个月的市场走势来看，价格的小幅下调正加速客群吸纳，联列别墅降价促销见效显著，交易量大幅回升。具体来看，该案联列产品6月份均价1.59万元/平方米、成交仅6套，7月下旬后价格下调至1.35万元/平方米、成交量增至9套，8月初低价策略得以维系、交易量大幅增至30套。

再如位于曹路板块的“蓝山小城”，在6月份以3.08万元/平方米的低价开盘后，7月份该批联列别墅价格上涨至3.24万元/平方米。而在7月底8月初新推的54套别墅房源，万科仍采用谨慎定价的策略，再次以3.06万元/平方米的相对低价面市。而此时市场信心已经抬头，即获得8月份25套的去化效果，为后市流量走稳形成良好铺垫。

上海中原研究咨询部研究经理龚敏还表示，在目前低价开盘或者降价促销的项目中，除了加速资金回笼外，亦不乏有率先抢占市场份额之意图。由于知名项目大多去化率均已超过50%，且交易量明显回升，后续促销力度继续加强的可能性降低。但鉴于调控继续保持高压，房价非常规上冲机会有限，借势观望格局的打破，置换型客户迎来需求释放空间。

说明：

中原住宅监测系统：上海中原研究咨询部根据上海市房地产交易中心、统计局公布的相关信息及中原调研数据整理补充而得。

研究对象：上海市18个区县别墅（剔除配套房）

分类标准：本报告中花园别墅即为独立别墅，另将双拼、联排及叠加别墅统一划分为联列别墅。