去年迪斯尼项目被正式确立后，最显著的效应就是在品牌效应和配套建设预期下，地价、房价暴涨。位于浦东新区川沙新市镇A08-03地价11.9亿，溢价达264%，楼面地价14016元/平方米，高于周边在售的商品住宅价格；区域住宅房价在一个月内也出现快速上涨迹象，部分楼盘开始惜售。

眼下楼市正处于萧条低谷阶段，虽有回升势头却表现微弱，多由低价新增供应拉动。迪斯尼开工规划是清淡的楼市中为数不多的亮点。根据规划，上海迪斯尼该项目将在世博会后建设，最早有望在11月开工，这是继世博会后浦东发展的另一个重头事件，也是川沙楼市在领跌外环房价之后重整旗鼓、整装打气的机会。相比去年的房价飙升，在当前的市场背景下做出的调整并没有充分化解掉积聚起来的风险。如果规划与配套建设跟进迅速，区域房价仍有掉头返冲的机会。

一手房价我行我素  后市风险尚存

从2010年的市场表现来看，迪斯尼所位于的川沙板块一手商品住宅市场在受到宏观调控背景下，依然表现出强劲的走势，上海中原研究咨询部选择09年-10年都有成交的住宅个案进行比较发现，所有楼盘价格均出现上涨，两年间成交套数比较多的个案最低涨幅也达33.12%。上海中原研究咨询部经理龚敏指出：迪斯尼项目直接带动住房市场发展的动力是配套设施及交通设施的加快建设，尤其是交通建设将直接拉近人们对郊区的距离感，如果板块房价还处于洼地的话，升值潜力巨大，而在短短时间内，板块价格上涨迅速却蕴涵了风险，川沙板块价格上涨主要是基于可售房源有限的情况下出现的涨幅，在配套设施建设还没有大力推进，在宏观调控房价普遍预期下跌的市场背景下，房价过快上涨具有一定风险。

川沙板块部分楼盘房价走势

“天和湖滨家园”由公寓和别墅构成，目前主推公寓项目，成交均价13359元/平方米，项目位于未来的浦东机场功能区内，占地17.66万平方米，磁悬浮、各条公车线以及即将开工的沪杭高速铁路将在浦东机场形成一个综合交通枢纽，受迪斯尼效应影响，自09年6月开盘以来，销售成绩名列前茅。目前在售房源均为三房四房，面积为140平与160平，后期将有小户型推出。

“鼎鑫名流苑”小高层公寓项目，成交均价19797元/平方米，是目前川沙规模最大的楼盘，楼盘房源种类较为丰富，一房至五房都有，项目临近轨道交通2号线川沙站，又位于迪斯尼辐射范围内，项目目前房源量充足。

“东郊半岛花园”为高端别墅项目，以独栋别墅为主，自去年底开盘以来，截止目前，共成交了11套房源，成交均价为45000元/平方米，项目位于上海市大浦东区东部的核心位置，离上海迪斯尼项目仅6公里，地理位置优越、出行方便，目前在售的独栋房源面积在330-600平方米，附赠地下室面积有200-300平米，外加超大花园，户均占地达3亩，单价在50000-55000万元/平方米。

二手交易蓄意收缩  市场静待利好释放

7月份中下旬，上海二手住宅市场成交出现起色迹象，但与之同步，全市的挂牌量开始萎缩。网上房地产上的数据显示，自8月1号开始呈下降趋势，近一周时间就已经下降2%。其中浦东川沙板块的挂牌量下降较为明显。

目前川沙板块内的市场供应开始收窄，据中原地产川沙分行的周经理介绍说，新政刚出台的两个月里，市场放量非常明显，大量投资客集中抛盘，一些客户一次甩卖10多套，挂牌价格比市场价低2000元/平方米，其中鼎鑫名流苑有个别物业挂牌价格最低达到15000元/平方米，而这个价格仅是09年新盘的开盘价格。在经历去年第四季度以及今年一季度的上涨之后，一些楼盘的价格已经高达到21000元/平方米，但在经历了几个月新政调控后，目前这些次新房盘整之后的市场价在13000-18000元/平方米。例如，受到迪士尼概念辐射的玉宇新苑、东方城市绿洲、鼎鑫名流苑以及界龙阳光苑等，价格均比新政前下探15-20%不等。川沙板块在新政出台时释放出来的供应历经快4个月之久的市场消化，目前挂牌量已经开始吃紧，特别是迪士尼即将动工的消息已经传出，不乏一些业主开始撤盘。

成交方面看，板块内商品房以老式公房居多，而且商品房总价基本在100万-150万左右。在经历4月份楼市调控时期，这里的楼盘开始领跌。由于轨道交通2号线延伸段在年初已经通车，因此受到刚性需求支撑，板块的交投与其他区域比略显活跃。特别是近期市场开始有回暖迹象，一些观望许久的客户开始积极看房，而且一些品质较好的物业一经上市就很快被市场消化掉了，成交周期明显缩短。多种因素影响下部分业主又开始跳价，整体市场开始逐渐向卖方市场逆转。据中原地产川沙分行周经理介绍说，目前二手房的议价和前两月比明显缩短，前期板块内的楼盘普遍都能在总价上议价10万左右，而目前业主最多有2-3万元的让步，很多业主开始拒绝砍价，心态开始强势。

另外，板块内的二手别墅项目体量不是很大，而且挂牌价格跨度较大，以联排经济别墅和独栋别墅为主。例如，金宇别墅、欧泊圣宝苑及金象华庭等，总价300-700万左右，另外一些面积在2000多平的商务别墅，其中均价在12000-30000元/平方米，总价达到2000万以上。由于板块的客户群体以中低端刚性需求为主，别墅需求客户较少，因此，虽然别墅的价格也随着楼市的盘整出现了10%左右的降价，但是受到需求有限影响，近期成交较为低迷。

简评：

浦东川沙板块迪斯尼经历长期发酵，09年落定之后区域内有形成一波房价、地价同步飙升的风潮。基础配套、游乐园及附属设施多在规划中，房价即向成熟远景靠拢，投机透支成分非常严重。也正因为此，在严厉新政冲击下，川沙领跌上海外环线，一二手住宅价格双双下挫15-20%。虽然一定程度上挤出泡沫，但降价的幅度较涨价要弱得多，在区域开发没有实质性提升的情况下，仍存有相当风险因素。