文/上海中原地产研究咨询部

对房地产市场的宏观调控已经超过3个月了，其间挂牌量持续增加，二手房市场也经历了一开始的跳价到议价，期间议价空间慢慢扩大，从最初的5%以下，到5%-10%。近期带看量有所突破，较5、6月份有近20%的增长，冷淡的市场交易局面下，依然有活跃的需求力量在涌动。但从门店上获取的信息来看，即便产品类似，如联洋与古北，区域之间交易分布不均衡极为严重，整体实际成交量仍没有明显起色。除个案项目在价格调整上有再度下调的意向，多数板块的议价弹性开始缩小。部分区域的议价空间从之前的10%以上缩小到5%以下，个别房源面对多方询价，甚至推出零议价。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，调控推进至今，政策与市场之间的角力初期政策站到了明显上风。市场挂牌量持续增长，价格面临下调的巨大压力。与历史调控相似的是，政策在市场中经历一段时间的消化之后，其效力会逐渐归于平淡。加之2010年国民经济复杂多变的背景，宽松的财政与货币政策仍需维系，这给了市场更多摇摆的空间，也不利于整个市场的理性调整与复苏。在市场上看到的是，局部二手市场回升并没有伴随房价的下滑，而一手房领跌也确实带动了交易回升，楼市现象较以往更为纷呈。交易量与价格也正站在继续下探还是企稳回升的关键节点上，哪怕是轻微的直接政策导向，都有可能打破目前均衡纠结的局面。

带看量上升业主心态微调  只看不买购房者决策犹豫

最近一段时间，买家对二手房市场的关注力度逐渐加大。根据上海中原数十家门店调查数据显示，截至到7月29日，本月带看量较6月同期环比上升20%-30%。由于房产新政的影响，一手商品房价格松动，通过各种手段降价出售；加上前期二手房议价空间有所扩大，近期价格调整步伐放缓，开始在更深层次酝酿，也透着市场僵局化解转向的机会，众多刚性需求对于二手房价格的再降充满期待。加快看房、选房的步伐，一方面是想借机淘到性价比较高的物业，另一方面也是为后续需求释放做必要的市场功课与预热，因此带动了近期带看量的快读提升。

事实上，虽然在带看量上数据的确上升，但是买家出手的频率确实不高。毋庸置疑，目前二手房成交率中多以自住买家为主，而带看量的上升使得部分嗅觉敏锐的业主认为刚性需求的忍耐已接近极限，二手房市场的回暖期指日可待，价格调整方面更为保守。