自美国次级抵押贷款危机爆发以来，美国、欧盟、加拿大、日本等世界主要金融市场均投入上千亿资金紧急“救援”。目前，整个局面看似在世界范围内好像已得到控制，但是，其震荡后的“余波”仍在不同程度辐射影响着各国金融市场经济。

　　细数历次全球性金融危机风暴与房产皆有关联

　　美国次级抵押贷款危机引发的全球性金融市场恐慌，让人不由得想起十年前的东南亚金融危机风暴。在1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但是在亚洲金融危机爆发顷刻间，楼市、股市大泄千里。1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。日本楼市也出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。在香港，房地产价格从1997年的顶峰下挫了60%。美国，房贷呆账金额攀升至十年新高。

　　在上次亚洲金融危机中，中国虽未受太大波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是在房地产业完全商品化之后，这个行业相应也可能成为金融危机的始发源地。为了防止在房地产市场快速发展的同时出现泡沫经济，从去年开始国家针对房地产市场进行大幅度宏观调控，利用加息等手段打压过快上涨的房价。今年，央行五次调息就是最好的见证。在持续加息的市场大环境下，对于大多数贷款买房者而言，是不是贷款年限越长越合适？贷款数额和贷款期限如何控制？

　　(1)贷款年限越长，还款利息越多。

　　目前，许多贷款买房人群有着同一个心理误区，就是认为做贷款时贷款年限越长越好。“伟嘉安捷”专家提醒房贷者，贷款年限越长其相应的年利息也越多，这样累计下来，借款人多支付的年利息费用反而会让其“不寒而栗”。

　　以40万元20年贷款为例，按照最新调整后的基准利率7.83%计算，借款人每月还款额3303.56元，还款总额为792855.49元。假设该借款人2004年购买这套房屋，同年开始还贷，这三年共经历央行七次加息，那么其现在实际每月还款增加340.08元，还款总额增加81619.53元。以此案例来看，三年累计下来的借款人利息支出竟然高达8万余元。由此可见，在央行不断加息“逼迫”下贷款年限越长看似每月还款数额不多，但实际利息总支出却是高的“吓人”。

　　(2)贷款年限的长短调整应与年龄、所购房龄及经济实力相匹配。

　　①借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。

　　②所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90㎡以上最高可贷7成，90㎡以下最高可贷8成，贷款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高贷款年限可达10至15年，最高贷款额度可到7成。

    关键字:楼市 灸手可热 贷款 买房