短短11个月内，在一些外资基金参与的房地产合作项目公司中，外资所占股本份额从当初只有5%，迅速上升为50%及以上 　　中国实施宏观调控以遏制过热的房地产投资，为外资基金逐鹿中国房地产市场铺下了“红地毯”——据了解，今年平均每月有20-30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会，其中主要是来自美国和欧洲的基金，甚至也有来自中东的，一批著名的海外基金投资机构纷纷活跃在上海房地产市场。其中，国际上名列前茅的几家外资基金，在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由11个月前只占有5%股份，迅速上升为占有50%及以上。 　　申城楼市：外资基金逐鹿一级市场 　　从有关部门获悉，美国著名的风险投资机构摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司属下的GIC地产基金公司、荷兰国际集团、澳大利亚麦格理银行，以及美国的雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒等著名跨国投资基金都活跃在上海市场。 　　进入2004年之后，海外投资基金进入上海的投资方向和资金规模正在发生较大的变化，不少投资公司已将目光转向上海房地产的一级开发市场，投入资金的规模比以往更是迅速地扩大。与早些时候相比，外资基金只是进入上海的一些“短平快”的个别现成高档住宅项目、酒店和写字楼等，如去年年底，摩根士丹利房地产基金与上海复地(集团)股份有限公司双方第一个合作投资项目——复地雅园，双方在此项目中的投资总额约为5000万美元。这也是摩根士丹利房地产基金继2003年7月宣布投资锦麟天地雅苑后在上海的第二个投资项目。大摩在永业和复地集团投入的资金规模，一般只占到该项目的10%左右，基本上是象征性的或试探性的。 　　据统计，近两年来，投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)，以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。但是，按照摩根士丹利的研究报告，这一数字将在未来几年内快速增加至20亿美元。就今年上半年来说，摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地(集团)股份有限公司合作开发位于上海区域的项目公司；前不久，大摩又正式宣布与国内金地集团、盛融投资三家合资组建房地产开发公司，联手收购“烂尾楼”等。据了解，大摩出资最多，占合资公司总股本的55%，遂成控股方。 　　铺下了“红地毯”：外资基金提速进入上海 　　据分析，海外投资基金进入上海的这一态势变化，是由多方面因素的组合而造就的。 　　一方面，由于国内不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求，使在机会利益中壮大的开发企业感受到资金的压力，并迫切地寻找更多的融资渠道，从而也为海外地产基金进入一级开发市场“淘金”创造了商机。 　　另一方面，随着国内房地产一系列政策法规的调控，开发商的高额利润空间受到挤压，开发风险进一步降低；海外投资者十分关注资金安全，政策调控有了可能得以实现资金安全的目标，良好的投资环境，是今年一批国外基金提速进入上海的直接原因。 　　国内许多房地产开发商在与国外资金接触时，往往会抛出具有吸引力的高回报。但是，并不是所有的投资者都希望得到50%的回报，他们没有这么高的期望，海外投资者往往更关注其投资的安全与否。如希望在三年内，钱投进来之后还能把钱拿回去，并获得比较可观的回报，或者又可以尽快滚动投入下一个项目中去。他们希望自己的钱流进中国能够得到合理的利用。对于外资基金来说，投资中国市场是存在着相当风险的。 　　在长江三角洲地产与金融国际论坛上，英国特许测量师学会RICS中国区主席毕德伟表示，国内开发商在吸引国外资金时，不仅需要提供给他们一个项目的回报预期，同时还要提供给他们一把“伞”，让他们遮风避雨，使风险能够控制在可以承受的范围内。毕德伟表示，他们希望既看到好的一面，又看到不好的一面。 　　一个“附加好处”：带来品牌的巨大提升 　　不少房地产开发企业已经具有了专业开发能力和业绩，公司正处于成长性最佳的时期，为海外投资者所看好。在北京召开“投资中国投资未来”2004房地产金融峰会上，第一中国房地产发展集团的Richard-David指出：“对于未来基金的发展，有关中国的资产方面，我们所愿意做的是组成联盟。”海外地产基金则以审慎的态度面对中国市场，并有选择性地探寻合作途径。大部分国内开发商也渴盼海外资金，而引进国际知名机构资金无疑是一条有效途径。但是，对于开发商来说非常重要的是，“不仅能够解决资金问题，而且还可以带来一些另外的附加好处。”英国特许测量师学会RICS中国区主席毕德伟说，这个“附加好处”就是，大型国际金融公司的参与合作，可以为公司带来品牌和声誉的巨大提升。 　　换言之，对于国内优秀的房地产企业来说，这个“附加好处”就是想突破中国开发商传统的开发模式——热情而积极寻求国际资本的管理经验。记者在采访上海复地集团副总曹志东先生时，他也充分表达了这样的想法。2004年5月，复地集团和ING旗下的荷兰国际房地产与合作，开发松江新城的住宅项目——复地香堤苑，这是双方合作的第一个项目，资金分别各占50%。据说，这个项目成功后，ING会有更多投资。复地集团目前成熟的多项目管理系统，能同时开发管理多个项目，是公司扩大规模，保持利润增长的基础。此次复地与全球最大的金融服务机构之一ING的合作，可以进一步吸收国际项目管理理论，使得公司可以实现较高的资本效率和资产周转率。 来　源：文汇报

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