共有产权”有利于解决地方政府的动力和激励问题，有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性

    在《住房保障法》的起草中，经济适用房“共有产权”的提法备受关注。“共有产权”，能否确保经济适用房配售和退出的公平公正？能否加快屡屡滞后的经济适用房建设步伐？能否为经济适用房建设催生更多制度创新？连日来引起各方热议。

    惠及真正需要保障的人

    在《物权法》中，共有产权是指：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人 共有。共有包括按份共有和共同共有。”

    长期研究经济适用房制度的南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙认为，在“共有产权”制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房可在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配收益，体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

    近年来，一些地方的经济适用房发挥了住房保障的积极作用，但也暴露出诸多问题。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临居住困难，一方面却是本该用于住房保障的经济适用房成为投资投机客名下的不动产，一旦转手便获利丰厚。住房保障制度的制定和实施之间存在巨大偏差，一个重要的原因是：一旦申购成功，经济适用房往往成为个人实际上的“恒产”，且经济适用房的配售和退出都缺乏合理的机制，导致问题从生。

    《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说，此次立法的一大亮点是：通过共有产权来压缩牟利者的利润空间，惠及真正需要保障的人。

    经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经济适用房的产权，经济适用房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经济适用房的现象。”

    上海于去年11月启动的首批经济适用房申购中，虽没有明确使用“共有产权”之名，但已经在“行其实”。

    这首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区，其每平方米销售基准价在4800～5200元之间，相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。但享受低价的购房者获得的是“有限产权”：三处房源取得房地产权证5年后，购房家庭转让经济适用住房的，转让的总价款将由个人和政府“三七开”：个人拿70%，其余30%上缴政府。

    上海经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预(出)售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。

    上海市房管局住房保障处处长李东说，上海经济适用房制度的核心内容之一就是“共有产权”，对个人来说，“有限产权”的住房将使投资获利的空间大为减少。