延伸阅读："商住倒挂"引发"抄底" 居和非居价格走势现分歧

商业地产交易价格应该高于住宅，但今年楼市行情中住宅价格快速上涨，加剧了“住商倒挂”现象。

“可 以说，‘商住倒挂’现象在上海办公楼市场中已经持续了近3年。”21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业经理吴晓明指出，从2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。 2006年至今，办公楼价格涨幅普遍约15%-20%。而今年1－8月住宅中仅二手房涨幅就达17.8％。南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米；远东国际成交价约为3万元/平方米，附近的古北二期住宅买卖价格约4万元/平方米；陆家嘴中融碧玉蓝天成交价格约5万元/平方米，附近的住宅房源价格约5-10万元/平方米。

今年已有个别大面积成交的商铺均价低于周边的住宅。原本黄浦区内商铺价格与住宅价格的比值约为2，从2008年开始比值逐渐降低，目前约为1.5。近期丽园路一套约2800平方米的商铺成交价约为1.5万元/平方米，而附近的黄浦新苑均价为2.5万元/平方米。究其原因，住宅涨幅过大，而商业成交价格平稳是造成倒挂的主因。

除了这两年住宅价格涨得快以外，目前商业地产自身也存在一些“缺陷”。 21世纪不动产上海锐丰业务拓展部客户经理明聪认为，一是住宅市场需求非常旺盛，且成交周期短、税费少、价格高企；二是因为办公楼市场是以长期投资为主，客户看中的是持续经营的能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场；三是目前办公楼市场供大于求，目前上海办公楼（甲级）存量为535.95万平方米，下半年还有约50万平方米办公楼供应。

近期很多个人及集团开始在商业地产市场“抄底”。 “在不动产市场中，商铺的投资回报率最高、风险最大，住宅回报率最低、风险较小，写字楼的风险和回报都是适中的。而想在短期内改变倒挂现象，明聪认为需满足两个条件:一是住宅需求得到满足，客户有闲余资金才会考虑投资商业地产，毕竟目前住宅回报率仅为2-3%，而办公楼平均回报率可4.4-4.5%或更高；二是实体经济恢复并蓬勃发展，企业的收益增多，才能支撑起租金市场。