预言：未来20年内跌40%

据《新闻周刊》报道，在像纽约这样的地方，房地产的发展从来没有减速过。全美地产经纪商协会上个月公布的报告说，在2006年的第四季度，全美国的房价平均下跌了2.7%。但是根据米勒·塞缪尔房地产评估公司的数据，就在今年1月，纽约曼哈顿的房价逆势上涨了14.4%。根据一些评估数据，有超过一半的高尚住宅买家都不是本国人，他们因为去年美元疲软而获利不少。

“房地产市场在去年11月感恩节前的几周上涨了不少，而优良房产的表现更是突出。”纽约市普天寿道·格拉斯·艾丽曼房地产公司的经纪哈里特·诺里斯说，“并不是我个人认为纽约市或曼哈顿不会受到经济低迷的影响，而是没有迹象显示这样的事情会发生。”

目前世界顶级城市的房价情况正好与著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特·希勒作出的预言相反。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前，他在《非理性繁荣》一书中所预言的股票市场崩溃成为现实。在该书的第二版中，他又将相同的分析应用于美国当时过热的房地产市场上，批评当时的房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，他还发出警告：房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。希勒说：“许多人都对大都市抱有信心，但是这些城市在过去的数百年历史中也是有起有落的。我认为这种起落趋势将会继续。”

但是也有不认同希勒观点的经济学家。在最新版的《非理性繁荣》书中，希勒就大量引用了房地产经济专家、荷兰教授皮特·埃特赫斯的一项最新研究成果。埃特赫斯教授将荷兰首都阿姆斯特丹一处时尚住宅区1628年～1973年的房价变化制成图表。然后他作出结论称，在过去近350年间，该地房产的实际价格仅仅涨了0.2%。希勒就以这些数据作为支持自己观点的论据，称房产价格在长时间内只会出现适当增长。

但是埃特赫斯本人却并不认为世界上许多大城市(包括阿姆斯特丹和巴黎)的房产在未来5年～10年内会急剧下跌。他的理由是日益发展的都市化进程以及全球财富的增加导致更多的人“争夺”城市中心区有限的房产。他告诉记者说：“我并不是说这个进程会永远持续下去，但是从当前来说，我的预测是上涨。”