面对近期一系列房地产调整措施，有市场人士表示，真正在市场中形成作用一般尚需3－5个月的政策落地周期。然而，来自沪上各大销售行及二手房交易市场的数据显示，消费者对未来购房预期下降的压力似乎加快了市场调整的步伐。 　　楼盘销售不同程度受阻 　　在众多调控的举措中，天地行常务副总经理宋捷认为，银行对开发商以及购房消费者的双向收紧影响最大。 　　家住天山的曾先生，已将原来准备于上半年二次改善型置业计划无期限推迟。对于市场各种政策的解读，曾先生表示，还要继续观望。在沪上已投资物业逾30套的李先生也告诉记者，以前他平均每月收进2套物业，进入今年4月以后，没有再增加过任何投资，而且这个局面将长期维持。 　　消费者对未来消费预期的下降，压力直接作用于楼盘销售。来自美地行调查报告显示，销售进度放缓、周期延长、房价升幅趋缓已成为楼市销售的主旋律。据相关人士称，原本一周能售完的房子，现在可能需要一个月，原来开盘到收盘房价增幅能达到1000元的，现在可能只有200元的升幅空间。 　　种种迹象显示，虽然在部分区域的中档楼盘热销依旧，但是开发商态度不再怠慢，纷纷加大推广力度。一名浦东楼盘的销售经理向记者表示，对未来的市场形势实在不大好作判断，市场观望气氛日浓，对未来销售的潜在影响较大，现在能做的就是尽量做好现有楼盘销售，加快推进和资金回笼的速度。 　　开发商选择“现金为王” 　　天地行宋捷表示，在消费者持币观望气氛渐浓的环境下，各开发商资金压力日益增大。不少中小开发商对资金的依赖过高，已经开始陆续抛出手头的项目，寻求合作。但是，对大开发商而言，同样也有着不同程度的资金压力。大多开发商信奉“现金为王”，认为目前形势下持有资金是最好的选择，在选择接盘项目时显得比较慎重。 　　业内人士透露，目前有许多大型开发企业认为，宏观调控的影响将持续显现，市场将会有更好的“入场”机会。上海房地产开发50强企业之一的房产商日前表示，公司最近已接连拒绝了多个项目转让业务，其中部分项目是比较优质的，企业相关人士称，如果按照以前的项目盈利测算标准，是可以收购的，但是在目前宏观调控的形势下，有很多不确定因素，所以选择了暂时放弃。 　　对于很多资金“缺血”的开发商而言，目前市场上虽然融资渠道有所增加，但由于基金、房地产信托、海外合作、典当等融资手段都有各种缺陷，基本都是短期的救急融资行为，在运作中实际作用并不十分突出。市场上目前比较活跃的民间担保融资，同样也由于市场调整力度加大，资金投放更加谨慎。 　　市场人士分析，造成这一局面有两方面因素：一方面国家宏观调控为房地产开发降温，使房地产开发企业对赢利的心理预期也开始合理下调；另一方面目前银根紧缩，中小企业拿不到贷款，其紧缩效应将会在今年年底到明年年初更为明显，该公司预计将会有更多中小企业支撑不住而转让项目，所以决定捂着“钱袋子”以等待更好的收购机会。 　　开发投资方向分化 　　在信贷紧缩导致开发商资金链趋紧、消费者观望的情况下，沪上房地产开发商的投资正出现新的流向。 　　实力较强的地产集团选择跨出国门去海外投资。继上实集团率先远赴俄罗斯开发地产项目后，世茂集团又决定在马来西亚首都吉隆坡开发5.3平方公里的运河城项目。业内人士分析，沪上地产项目可能潜存的变数，使得部分实力较强的开发商开始寻求海外有潜力的地产项目，以求得企业自身开发结构的平衡，降低风险。 　　大、中型房产开发企业将目光转向内地房产项目。由于部分内地启动资金要求不高，在这些城市中，有相当一批项目仍只需要启动资金即可开发，而无需发展商付足全部土地款，这适合于失去银行支持的中小型房产企业。前一阶段，不仅包括绿地集团、复地集团、中华企业等沪上实力较强的开发商走向内地城市，其他一些中小型房产开发商已经不堪负担资金压力而转向这类地区。目前，江苏、四川、安徽、山东等地都是这些资金的流入目标。 　　此外，据宋捷预计，去年已经买地的开发商资金将出现难以为继的局面。在市场上，目前同样有“守株待兔”的开发商，正在观望并寻找合适的入市时机。而另一些开发商正加大在售项目资金回笼力度，等待年末以后可能出现的市场机会。 　　空置率有上升预期 　　据安邦咨询调研数据显示，自去年年底市政府拟推出期房限转措施以来，今年头四个月，商品住宅销售面积约在418万平米左右，增幅明显放慢，较去年同期仅上升约5%；相反，由于发展商近年积极在上海开发物业项目、期内商品住宅竣工面积高达323多万方米，较去年同期急升19%。 　　另一方面，据市房地产资源局的统计资料，从今年1－4月份市场销售总量看，商品住宅销售面积较竣工面积多出逾94万方米，显示上海市住宅需求强劲，空置率同时得以改善。截至4月底，住宅空置量降至约114万方米，较今年初锐减59%。 　　业内人士认为，空置率作为影响市场价格的关键因素，其影响作用非同小可。根据市房地资源局资料显示，就目前而言，市场处于高涨发展时期，市场消化力度强劲，但是进入5月以来，这一势头有所放缓，加上下半年可供销售的楼盘上市量陆续加大，消费预期如果进一步下降，空置率很有可能上升。 　　据市场研究人士观察，上海的楼市调控政策效应正在逐步显现，空置率很有可能迎来拐点，在市场结构不变之际，当期竣工与销售面积的比例数据更能说明问题。5月份以来部分楼盘进入滞销，可能会引发市场连带效应。相关人士表示，对于商品房空置的认定，同时还有个时间的问题，当下空置率指标值得市场高度关注。适度的空置率有助于市场的理性回归，但是该数据如果有不断放大趋势，将对整个市场产生负面影响。 来　源：新闻晨报

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