昨日在上海展览中心开幕的2004第15届中国·上海房交会上，松江和闵行地区的普通商品住房专馆成为最吸引普通购房者的两个内容。最新调查显示，目前本地、外来购房者的比例基本趋于稳定，外来购房者大量增加的趋势初步得到调整，基本稳定在20%以内，投资客比例也有所下降，实际投资比例在12-15%之间，近期主要比例基本处于11%左右，短期投资客大量增加的高峰期已基本过去，但这些投资客仍处于观望、选择和新一轮的计划实施中。 　　相比之下，市场的主体购房者在看好上海房地产市场的总体形势下，超过四分之三的人表示希望市场在平稳的基础上，适度上涨。统计资料显示，与去年相比，市民对于今年各类房展的满意程度有了明显提高，购房者中本地市民的比例上升到8成，而单价在6000元－8000元之间的房屋成为近期上海住宅市场中一个比较密集的中端需求，比例达到了55％。对于今年内总体房价的上涨程度，不少购房者的预期平均值在8.6％左右：“涨得少一些不低于6.6％，涨得多一些也就在10％－15％左右。”有关预测显示，今年下半年的购房需求将会有波新的释放。 　　购房者看好市场渐进发展 　　由于近阶段房产市场政策频频出台，广大的购房者对于房产市场的前景和趋势都相当关心。从上海福纳市场咨询有限公司最新的调查来看，购房者中认为房价将会“小幅上扬，涨幅在10％以内”的认可程度最高，达到了26％，其次，持“明显上涨，涨幅在15％以内”观点的比例占到22％，而看好大涨超过20％和大跌超过15％的认可比例都比较低，在1％－3％之间。显然，对照去年市场上涨超过25％的情况，今年普遍有市场看稳的心理。从总体情况看，看涨上海楼市的比例达到了76％，超过了四分之三，依然占到了市场的大多数。 　　结合各区间平衡比较和市场的实际情况分析，包括一些其它的经营性物业的买卖需求等，上海房地产需求市场对于房价和市场的整体看法是：“市场保持一定的发展速度，房价综合涨幅保持在6.6%－10.2％之间。”由此可知，包括本地和外地购房者以及一部分投资客户，他们对于上海房地产市场的总体形势仍然看好，认为一年内平均的房价上涨幅度基本保持在8.6％左右。 　　此外，如果是一些经营性较强的产品，比如商铺、办公楼、酒店式公寓等，其价格变动幅度与住宅相比还是有一些区别。尤其是办公楼一类的物业，由于价值回归和市场的又一轮启动，价格的上升幅度会大于其它产品，当然对于风险和市场变动情况的衡量也会不同。 　　购房区域意向：闵行松江比例近30％ 　　截至2004年6月，在上海购房者总体的购房区域调研中，选择将闵行各区域，包括七宝、莘庄、春申、颛桥、吴泾、马桥，甚至浦江镇等作为购房考虑区域之一的比例占到了21%；选择松江，主要包括松江新城、大学城、佘山、九亭、新桥、泗泾等区域的也达到了6％—7%。两个地区相加占到了总体购房意向区域的近30％。 　　这与当地的房地产市场，包括土地供应、商品房新增量和在建项目数量的放大有关，同时又和购房者对于该地区楼市的需求支撑有关。因为这两个地区的价格因素、楼盘品质和交通配套条件相对来说比较完善，轨道5号线和9号线的即将开通以及逐渐成熟的莘庄、松江新城的生活圈配套，使得这两个地区的发展日益加快。再加上比较容易为普通购房者所接受的中档价格，势必成为不少消费者的首选。 　　据悉，闵行和松江在此次房交会上开设的专馆，主要以中档普通商品房为主。其中闵行地区专馆约有11家开发商参展，每家开发商平均带来1－2个楼盘参加此次房交会。这些楼盘遍布闵行的各个区域，不过交通条件都比较方便，而且周边配套设施齐全，平均价格在每平方米5000－7000元，属于中档价格房源。据有关人士介绍，这些楼盘中有一部分还未开盘，部分现正在销售的情况良好，处于售空状态，确切有多少数量的可售房源，还有待参观者在现场自行“挖掘”。 　　房展满意度：上升5个百分点 　　据福纳咨询对有关房地产展览会，包括全市性房产展示会以及别墅展览、商业地产展的现场调研和分析，目前购房者，包括自住和投资者对今年房地产展览的满意程度率基本在65%左右，不满意的有16%，还有近2成的人士满意程度不明确。这一调查结果与2003年底维持在50％－60％之间的满意度相比可以发现，现在参观者对于房地产展览会的总体满意率有所提高。 　　至于满意率提高的原因，结合具体楼盘情况和满意度分布的调研可以发现，主要还是在于参展的规模、类型、档次和结构分布等。 　　在房产分布地域受欢迎的程度上，如果本地和外省市的项目都有一定介入的话，其收效往往较好。因为房地产是一个关系到千家万户和众多业内外机构的领域，在短短的展览时间内，现场各个对象最为关注的是展览的效率，无论是参展商还是购房者。由于近一个时期来上海房地产市场结构性的表现，中低价位房源相对较少，参展商也很少，导致部分客户在房展中找不到合适的对象，也影响了对房展会的看法和满意程度。不过，最近的情况则有调整迹象，相当一部分普通商品房的入市和进场参展，对于调整和优化展览会的楼盘结构和层次，将能够争取更多更好的市场回应，会产生较好的效果。 　　同时，一个不可忽视的情况是房地产展览会中仍然有不少投资者。对于这种现象，应该客观对待，不宜一刀切。因为一个楼盘品种丰富、档次齐全、分类明确和组织专业的房展会也是可以吸引相当一部分理性的中长期投资客户的。根据福纳咨询的连续调研，通常在这类综合性房展上，投资者光顾的比例都在21%—30%左右。 　　此外，从具体的满意度分布中可以看到，展览会组织的专业性、规范化相当重要。因为目前上海房地产的市场化程度越来越高，购房者本身的素质和专业眼光也有很大提升，而且他们特别重视与参展商的交流。因此，规范和专业的组织更能够吸引购房者，为双方提供一个互相沟通的良好平台。 　　购房总价需求：中低档是主力 　　在购房总价方面，60万元以下的中低端需求占了主体的三分之一左右，其中以51万－60万元为最多，达到了21％。而60万元以上100万元以下的中端需求，合计比例达到45％，也是构成目前楼市客户需求的重要力量。 　　高价房方面，总价101万－120万元的比例需求达到8％，121万－150万元的需求量与前者

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