没有价格战的硝烟，也没有热烈的追捧，在不久前结束的2006年上海楼市最后一场上海房交会上，观望与僵持仍然成为主基调。伴随着这种观望的，是上海楼市成交量连续数月的萎缩。专家指出，事实上，上海的购房需求很旺盛，但这种需求在当前价格下并不能转化为有效需求。一份调查报告显示，100万元以内的中低价房源最受购房者青睐，上海楼市急需这些中低价房的刺激。

　　上海楼市的成交低迷从6月份开始就几乎没有改变，即便在号称“金九银十”的传统销售旺季，上海楼市的成交量依然以低迷报收，10月份的住宅商品房成交面积居然仅为169.7万平方米，低于前10个月的平均水平176万平方米。这种低迷的状态一方面是由于宏观调控引发的观望情绪见长，另一方面，却是由于上海楼市的价格在今年年初出现一波快速上扬，房价再度高企抑制了消费所致。

　　数据显示，尽管交易低迷，但上海的房价近期其实却在逐步回升过程中，出于各种因素的考虑，开发商尽管销售不畅却不肯降价，而二手房房东更是在难以出售的情况下提高售价。业内人士指出，消费需求的释放需要价格上的配合，房地产消费是一个梯度消费的过程，当前的住房价格只能满足一部分消费者的消费能力，这是导致上海出现涨价不涨量格局的主要原因。不过，虽然开发商们不肯降价，但其急于回笼资金的意图却十分明显。

　　业内人士指出，根据调查数据显示，下半年推出的楼盘集中在中外环和外郊环，这些地区比较偏僻，楼盘众多，竞争非常激烈，却偏偏大户型，高价居多，对于购房的中坚力量而言，性价比显然不足以吸引他们的眼球，这也注定在这波竞争中，地段和楼盘品质成为竞争的主要砝码。

　　事实上，上海的需求结构已经在悄然发生变化，这也许需要引起开发商们的关注。一份问卷抽样调查显示，以往被视为刚性需求的婚房和动迁购房的比例正在下降，而以改善居住为目的的购房需求正在上升。调查显示，38％的受访客户购房动机出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占整体调查客户的21％。对于开发商而言，如何去适应需求结构的变动，也许是一个更重要的课题。

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