房价将进入“主跌区”

    房地产价格的逐渐下跌已经让房地产发展商们感到异常恐惧，他们呼吁“政府救市”维持以往的房地产繁荣、解冻二套房贷政策以及为地产商大量输入资金。

    尽管现在房价在全国范围出现了一定幅度的回调，但实际上仅仅处于“房价下跌的初始阶段”，这是泡沫过大的回调阶段，真正意义上的下跌通道才刚刚展开，即房价进入“主跌区”。

    实际上，用城镇居民收入流的增减变化来预测中期（未来3年）房价的走势是一套精准的模式，即房地产价格的先导性变化因素在于居民实际收入流（扣除通胀）对其实际按揭流（扣除通胀）的匹配情况，居民收入流的增长幅度会促使其对应的按揭流提高，即房价出现猛烈飙升，甚至在这个过程中，按揭流的变化会远远超过收入流的上升速度，从而使得房价出现畸形暴涨；但一旦居民收入流出现较大的反转，那么它就没法匹配高房价的按揭流水平，从而产生了“需求消失”效应，房价从而进入一个“主跌区”，即因收入下跌造成的房价暴跌。

    以2003年—2007年为例，城镇居民的实际收入流增长水平大约是12%而且随着年份出现是边际递增的。在收入流的高速增长和没有房贷政策的限制下，自然“翘高”了对应的按揭流，使得房价出现骇人的增长势头，一线城市房价上涨了4倍。

    今年城镇居民可支配收入流萎缩得厉害，即使我不考虑股票收益的巨大缩水，居民收入流也只有不到6%的增长幅度，而且随着经济下行通道的确立和劳动生产率水平的逐步下降，明年居民收入水平将会出现进一步的下滑甚至是负增长。我们只能说，现在的房价刚刚下跌，并进入“主跌区”。