“资金能够流入土地，这也是上海社保资金吸引众多房地产商的重要原因。”

　　本报记者 江小山

　　上海报道

　　8月17日，在递交上市申请表并等待港交所聆讯之际，瑞安房地产发展有限公司被媒体披露涉及上海社保资金违规投资事件——一年前，10多亿元社保资金进入瑞安房地产开发的“创智天地”项目。如今资金如何偿还、是否将影响瑞安上市，成为瑞安备受关注的焦点。

　　不过，瑞安只是一只出头鸟，而不是孤立的个案。

　　本报记者在此前的调查中，已经发现瑞安以及上海其他房地产项目获得社保资金的操作路径。这一链条上拴着多家房地产商与商业银行，自数年前开始，经历了2004年的房地产宏观调控，直至事发前，在地产界与银行界早已不是秘密。

　　贷款由来

　　瑞安提供的招股书显示，创智天地位于上海市东北角的杨浦区，项目总建筑面积100万平方米，总投资约为100亿元，由瑞安与上海市杨浦区知识创新区投资发展有限公司各出资七成和三成。

　　在项目于2004启动后，瑞安就曾透露上海社保基金有部分资金投入，其投资理由是该项目为公益性项目。

　　而据知情人士称，创智天地项目包括三部分——大学城，体育、休闲和办公设施，以及住宅项目。前两者或与“公益”相关，但住宅项目则纯粹是商业运作。

　　该人士透露，创智天地项目曾受到银行及其他资金方的追捧。国家开发银行一度决定介入，但因为利率上的分歧而退出；后来瑞安选择了摩根士丹利和汇丰制定的融资方案——由汇丰安排海外的银团贷款；国内则选择上海社保资金。

　　鲜为人知的细节是，上海社保的资金是通过其指定的浦发银行，以委托贷款的方式投入，但资金规模并非媒体报道的18亿元，而是15亿元左右，贷款利率约在6%-8%。该人士称，社保这部分资金主要被用于支付土地出让金，而非工程建设——在2005年，银行贷款是严禁被用于支付土地出让金的。

　　另外，瑞安的招股说明书披露，其创智天地项目的部分工程目前仍然没有获得土地使用权证，按照银行的规定也无法获得商业贷款。

　　截至发稿时止，记者未能就社保资金规模和用途获得瑞安上海公司的回应。而据香港财华社报道，瑞安房地产副主席兼常务总裁王英伟在接受采访时确认，“项目是以借贷方式进行，借贷的金额亦不是18亿”。